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原告：路某 1 ，周某某，路某 2 ，路某 3
被告：路某4
第三人：邱某某，路5，金某某，楊某某，路6。
案情簡介
路某1、路某4、金某某的母親路華、路6的父親路順均為已故的路大、蔣某某夫婦的子女，周某某系路某1妻子，路某2系二人之子，路某3系路某2之女。邱某某系路某4妻子，路5系二人之女。楊某某系金某某之女。
系爭房屋為公有住房，原承租人為蔣某某，后經原、被告協(xié)商一致，路某4于征收過程中變更為承租人。系爭房屋被征收時有原、被告及第三人10人戶籍在冊，其中路某1戶籍于1966年9月15日由上海市唐山路200號房屋遷入，路某2戶籍于1986年6月9日由上海市廣中二村300號303室房屋遷入，周某某戶籍于1999年2月26日由上海市經一路400號房屋遷入，路某3于2016年在系爭房屋報出生，路某4戶籍于1966年9月15日由上海市唐山路200號房屋遷入，邱某某戶籍于1989年12月27日由上海市海寧路500弄505號房屋遷入，路5于1990年在系爭房屋報出生，路6戶籍于1999年9月3日由上海市陜西北路600號遷入，金某某戶籍于1991年8月28日由浙江省溫州市遷入，楊某某于2011年在系爭房屋報出生。被征收前，系爭房屋原由路某1、周某某、路某2、路某4、金某某、蔣某某共同居住。后路某4于1986年以系爭房屋為營業(yè)場所申請了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，經營飯店，之后系爭房屋無人居住，直至被征收。
2017年4月27日，路某4與征收人上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局、征收實施單位上海市虹口第一房屋征收服務事務所有限公司簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》以下簡稱征收協(xié)議。根據(jù)征收協(xié)議，系爭房屋認定建筑面積58.89平方米，其中居住建筑面積3.35平方米，非居住部分建筑面積55.54平方米；房屋價值補償款4,262,830.12元，其中居住部分價值補償款739,328.08元，非居住部分房屋價值補償款3,523,502.04元該戶選擇貨幣補償；各類補貼獎勵包括搬遷費700元、家用設施移裝費2,000元、無不予認定建筑面積殘值補償4萬元、居住房屋簽約面積獎3,350元、簽約比例獎6萬元、非居住房屋簽約證照獎10萬元、非居住房屋簽約面積獎277,700元、非居住房屋自購房補貼705,400元、非居住房屋其他補償138,850元，居住房屋自購房補貼58萬元；結算單上另有臨時安置費補貼12,000元、增發(fā)臨時安置費補貼5,100元、居住房屋自購房補差58萬元、簽約搬遷計息獎80,051.40元、早簽早搬加獎差額9萬元、按期搬遷獎差額2萬元、簽約比例獎差額6萬元、簽約獎超比例遞增部分差額5萬元、簽約搬遷計息獎9,666.67元。上述款項共計7,519,761.07元，尚未發(fā)放。
1998年，路某1購買了上海市涼城路700弄707室產權房屋，房屋價款為286,989.12元。審理過程中，路某4稱該房屋系其出資購買用于安置原告一家，四原告則稱路某4曾出資10萬元，該款項屬于餐廳經營的分紅。2011年4月，路某1、周某某分別從其原單位上海石油化工股份有限公司領取了住房補貼36,890元、31,430元。
原告觀點
征收居住房屋的,被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后,應當負責安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。路某1、周某某、路某2、路某3戶籍都在被征收房屋之內,并且實際居住生活超過一年以上特殊情況除外,因為房屋用于開餐廳經營,所有戶籍人員均不在被征收房屋內居住,故屬于特殊情況,均未有過福利性質的房屋,屬于法律規(guī)定的共同居住人,有權分得征收補償安置款。四原告要求被告支付征收補償款3,007,904元。
被告觀點
被告路某4辯稱，不同意原告訴請。四原告不是系爭房屋的同住人，路某1、周某某享受過單位的住房補貼。路某3系未成年人，不能享有征收補償利益，其住房應由其監(jiān)護人解決。1997年，系爭房屋因要開設飯店無法居住，因此被告全資購買了涼城路公房給原告一家居住使用，承租人登記為路某1，后路某1、周某某將該房屋產權購入，并登記為產權人。被告認為，征收補償款中的非居住部分補償款項是因為被告經營餐廳才有的，餐廳自始至終均是由被告一人經營，故非居住部分補償款項應歸被告一人所有。關于居住部分的補償款項，原告曾享受過單位的住房補貼，屬于福利分房性質，不應再分得征收補償利益。
法院判決
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規(guī)定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補償款歸公有房屋承租人及其共同居住人共有；而共同居住人是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上特殊情況除外，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。本案中，路6系外國籍，且本人已明確放棄征收補償款的份額；四原告、被告及路5、邱某某、金某某、楊某某戶籍均在系爭房屋內，本市他處并未享受過福利分房，均為系爭房屋的同住人，有權分割征收補償利益。路某1、周某某均曾領取過單位發(fā)放的住房補貼，該款項雖不屬于嚴格意義上的福利分房，但仍具有一定的福利性質，故路某1、周某某在本案征收補償款的分割中應酌情少分；路某4曾出資10萬元經原告明確確認的金額幫助原告購買產權房屋，此舉應認定為路某4已經對于原告一家進行了一定的安置，該情節(jié)在征收補償款的分割中應做一定考慮。鑒于路某4登記為營業(yè)執(zhí)照的經營人，且長期經營，故對于系爭房屋征收補償款中非居住相關補償款項應酌情多分，四原告、及路5、邱某某、金某某、楊某某因系爭房屋開設餐廳而長期無法居住，對于征收補償款的取得亦做出了自己的貢獻，對于非居住相關補償款項應適當分得。綜上所述，綜合考慮系爭房屋來源、居住、經營等情況，從公平原則出發(fā)，本院酌情確定四原告可分得征收補償款200萬元。
案例分析
本案中的房屋屬于公有承租房屋，該公房僅有一張租賃憑證，但是該公房的使用性質包含居住面積和非居住面積。且公房租憑證中將居住面積與非居住面積分別登記，因此虹口區(qū)房管局對該房屋的補償金額計算時為區(qū)別計算，但該戶的補償方式為一次補償，并未分別補償。該戶簽約時，補償?shù)姆绞绞歉鶕?jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規(guī)定，該類房屋的簽約主體以及補償方式（非補償標準）基本一致。但在簽約主體表述中略有不同，比如根據(jù)《實施細則》第23條規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準”。但是補償款的計算方式和公房的計算方式一致，公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%。
本案的爭議焦點非居住面積的補償如何分割。本案的判決觀點是該類案件典型性判法。關于該類判決的依據(jù)主要是根據(jù)《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》的第十條：“被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進行經營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定”。
本案中法院判決的觀點可以分為兩個步驟，第一非居住面積補償款依舊是公房的征收補償款的一部分，有權分得該公房中非居住面積征收補償款的人，前提必須是該公房的同住人和承租人。如果不是該公房的承租人或者同住人，那么無論是對于居住面積補償還是對于非居住面積補償，均無權利分割該部分的補償款。第二非居住面積一般為經營面積，符合同住人或者承租人資格的實際經營人，或者負責該非居住面積的人應當多分。本案中，法院首先認定原被告均屬本案的同住人，其中被告路某1和周某某在同住人身份上存在瑕疵，對于房屋的征收補償款應當少分；對于房屋的非居住面積部分的實際經營人應當多分。同時法院有參考了房屋的來源，對房屋以及補償?shù)呢暙I等多種因此，綜合判斷該房屋的征收補償款的分割。因此法院最終判決，符合同住人資格的實際經營人可以適當多分。
律師分析：
一、同住人和承租人有權獲得非居住面積的補償
國有土地上房屋征收補償中，經常會涉及到非居住面積的補償，非居住面積一般是用于經營類的非居住。非居住面積補償在產權房和公房中均有出現(xiàn)，除了房屋的評估價格不同外，其補償方式、簽約主體等均參考并適用居住房屋的補償方式。實踐關于非居住房屋的性質、面積認定、評估價格多少、補償款如何分割等爭議較多，前三個問題在行政篇中會有敘述，本文主要討論公房中非居住面積補償如何分割。
目前關于非居住面積補償款如何分割的依據(jù)，主要是兩方面。一是根據(jù)2004年的《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第10條和第11條規(guī)定或者2019年的《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》；另一方面是大量研究法院案例所得。
其中《細則》第十條為：“個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進行經營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定?！钡?1條：“拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、因拆遷造成停產、停業(yè)的損失補償?shù)取Ｉ鲜鲑M用中，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割?！睆囊陨峡芍@得公房內非居住面積補償?shù)娜?，首先應當是房屋的同住人或者房屋的承租人。如果因為不符合法定條件而不符合同住人的，則不能享受非居住面積動遷補償；其次，非居住面積的實際經營人，可以多獲得一些補償。同時也可以得出一個結論，如果非房屋同住人和承租人的實際經營人一般是無權獲得征收補償款的。但是上海華夏匯鴻律師事務所秦志剛征收團隊在大量司法案例研讀中，依舊發(fā)現(xiàn)審判中存在例外：“（2016）滬02民終6414號（不具有同住人資格的實際經營人，可以獲得經營部分補償）原審法院依據(jù)在案證據(jù)，認為系爭房屋征收時，方瑛雖戶籍并不在冊，但其與營業(yè)執(zhí)照所有人胡某甲系夫妻關系，且是非居部分的共同經營人，方瑛及胡某甲對于非居部分征收補償利益的獲得具有較大貢獻，結合系爭房屋來源、非居部分的實際經營情況、征收補償款的具體組成及本案的實際情況，酌情確定方瑛可獲得的征收補償利益為70萬元”。
二、公房的次租人無權獲得征收的安置補償
實踐中存在公房內的租客（次承租人）使用房屋經營店鋪，并以房屋租賃憑證上記載的人申請營業(yè)執(zhí)照的。那么房屋的實際經營人是否可以獲得經營損失的補償？答案一般是不可以的。首先，從法律關系上說，房屋征收補償安置中，政府只安置房屋的權利人和房屋的承租人、同住人。次承租人不屬于動遷安置的法律關系人，其無權要求政府直接對其進行安置。其次，次承租人是否可以要求房屋的權利人、承租人或者同住人對其進行安置呢，此處需要依據(jù)當事人之間所簽訂的《房屋租賃合同》內容進行處理。如果房屋租賃合同等雙方所簽訂的協(xié)議沒有約定，或者約定不明的，房屋次承租人可以主張房屋的硬件設施損失以及因此本次動遷所造成的實際經營損失。該觀點也在2019年《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》第五條有闡述：“公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經營，次承租人要求以征收對象身份參與征收補償利益分割。處理此類糾紛時，要區(qū)分征收補償法律關系與一般的房屋租賃合同關系。2012年《國有土地房屋征收與補償條例》實施后，一般租賃合同的承租人不再是征收補償法律關系中的被安置人，因征收導致租賃合同無法繼續(xù)履行的，屬于一般租賃合同糾紛，依照租賃合同的相關法律規(guī)定處理”。
根據(jù)大量判例研究所得出的相對結論，公房內非居住面積補償分割依據(jù)一般是根據(jù)，同住人的認定，他處有房、戶口遷入的時間，管理經營的時間以及主要貢獻等。法院會綜合考慮房屋的具體因素，平衡各方當事人具體情況而酌情給予分割。
滬公網安備 31010402007129號
